房地产行业的利润分析

探究房地产行业的“平均利润率”或许不具有现实意义

房地产行业跟其它行业不同，在不同的地域不同领域之间有很强的壁垒，从而导致“行业平均利润率”这个概念可能不具有现实意义。

在现实中，要想做房地产开发，首先要解决的是拿地，拿地就必须同土地所归属的政府搞好关系。一个房地产开发商很难同众多地区的政府都保持亲密关系，而一个地区的政府也不可能对所有找上门来的开发商一视同仁。所以，江苏的开发商未必能在上海的市场上拿到好的地段，而上海具有闵行区背景的开发商也未必有能力在浦东新区建设大型项目。主、客场的差别在这个行业中是非常明显的。比如深圳万科在上海各区开发的楼盘位置几乎全都处在飞机航道下面。

利润率等于收入减成本然后再除以成本，而不论房地产项目的总销售额，还是总成本，都与项目所处的地段、负责土地出让的地区政府紧密相关。于是，同为上海闵行区的房地产开发商或许在闵行区的项目上具有类似的利润率，但是这个利润率绝对不会与西安的开发商在西安获得的利润率类似，也更不会同深圳的开发商在杭州获得的利润率类似。

所以，房地产行业的区域壁垒，造成了区域同区域之间的利润率差异，也造成了主、客场的开发商之间的利润率差异。在目前的国情之下，试图研究中国房地产行业的“平均利润率”是不具有现实意义的。

房地产行业上市企业的资产收益率同其它行业比较

既然平均值不具现实意义，那么就只能对典型值进行对比。在这里我们挑选几个在各自行业里具有代表性的上市公司数据进行比较。值得提醒的是，上市公司由于存在“集团公司与上市公司之间进行利润重分配”以及“靠非主营业务支撑上市公司业绩”的现象，所以上市公司的数据也不能全信。

各行业代表性企业的净资产收益率：

	2009-3-31	2008-12-31	2007-12-31	2006-12-31
百联股份	2.57%	7.72%	7.69%	7.31%
招商地产	1.13%	8.26%	14.65%	18.21%
中国石化	3.28%	8.99%	18.35%	20.08%
江西铜业	0.73%	11.01%	22.78%	36.85%
万科A	2.35%	12.65%	16.55%	15.39%
江铃汽车	4.32%	19.36%	21.52%	20.76%
招商银行	5.12%	26.51%	22.42%	12.32%
中国联通	1.66%	28.1%	11.2%	4.4%

从这些数据来看，房地产企业的盈利能力同其它行业企业相比，也不过如此。

对于房地产行业利润的结论

根据前面的分析，可以很容易得到以下结论：

1. 所谓房地产市场实际上是由多个具有进入壁垒的细分市场构成的；
2. 由于1），探究“房地产市场的整体平均利润率”不具有现实意义；
3. 由于1），开发商之间实际上是差异化竞争，而非完全竞争，它们都可以保持较好的利润率；
4. 具体房地产开发项目的利润率取决于该企业所开发项目的地域、同主管政府的关系等；
5. 由于4），越是在全国遍地开发的房地产企业，越是难以获得高平均利润率；
6. 由于4），利润率高的房地产企业一定是那些盘踞在自己主场的地头蛇式企业；
7. 万科A的盈利能力表现是由于5）造成的，根据6）有理由认为全国各地大量的房地产开发项目的盈利能力远高于此；